L’article 912 paragraphe 1 du Code civil allemand est un régime d’exception mis en place par le législateur, afin de protéger, sous certaines conditions, le propriétaire de bonne foi, qui empiète sur la parcelle voisine lors de sa construction. Le propriétaire du terrain voisin doit tolérer cet empiétement, compensé par une rente. Cette volonté d’éviter la destruction de bâtiments n’existe pas en droit français, car l’article 545 du Code civil conduit automatiquement à la démolition des empiétements.

Lorsqu’un propriétaire, construisant sur son propre terrain, dépasse la limite et empiète sur le terrain de son voisin, ce dernier subit une privation de terrain. De même, il arrive souvent que des voisins se disputent au sujet des délimitations de leurs terrains, lorsque ces dernières sont inexactes voir imprécises.

S’il n’y avait pas en droit allemand de régime d’exception, le propriétaire concerné pourrait exiger automatiquement la destruction de l’empiètement prévue à l’article 1004 paragraphe 1 du BGB. Une autre possibilité serait que la victime, le propriétaire du sol, deviendrait propriétaire de la partie de la construction empiétant sur son terrain. L’une comme l’autre solution sont problématiques car elles ont pour conséquence une perte économique due à la destruction, mais aussi une minoration de la valeur du bâtiment restant (Brehm, Berger, Sachenrecht, 2. Auflage, Mohr Siebeck, 2006).

Pour empêcher cela, le législateur allemand a préféré mettre en place une obligation de tolérance prévue à l’article 912 paragraphe 1 du BGB. Sous certaines conditions, le propriétaire du sol victime de l’empiètement devra alors tolérer l’empiètement et recevra en compensation une rente prévue à l’article 912 paragraphe 2 du BGB.

En France, le droit de propriété est une notion protégée et encadrée par les dispositions du Code civil. L’article 545 dispose ainsi que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Par ailleurs, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ». Il en résulte que l’empiétement n’est pas autorisé. Le droit français part du principe que la partie du terrain qui a été empiété ne peut être attribuée ni au propriétaire du terrain ni même au constructeur car le propriétaire du terrain serait privé de ses droits.

Il faut d’abord comprendre les différents régimes de l’empiétement sur le terrain d’autrui au travers de l’article 912 du BGB et de l’article 545 du Code civil (I), puis comparer la démolition systématique que permet le droit français avec l’obligation de tolérance en droit allemand (II).

 

I – Les régimes de l’empiétement sur le terrain d’autrui : l’article 912 du BGB et l’article 545 du Code civil

A)    La diversité des différents cas d’empiétement

Le droit allemand différencie différents cas d’empiétement. Tout d’abord, l’empiétement autorisé, par exemple l’empiétement qui a reçu l’approbation du propriétaire du terrain voisin, puis l’empiétement non autorisé, qui se sous-divise en deux cas : l’empiétement excusé et l’empiétement non excusé (Weber, Sachenrecht II – Grundstücksrecht, 3. Auflage, Nomoslehrbuch, 2012). L’empiétement en droit français se limite au cas de l’article 545 du Code civil.

Les dispositions de l’article 912 du BGB concernent uniquement l’empiétement non autorisé et excusé.

« Lorsqu’en édifiant un bâtiment le propriétaire a construit au-delà des limites de son immeuble, sans qu’on puisse lui imputer une faute intentionnelle ou une négligence grossière, le voisin doit supporter cette construction saillante, à moins qu’il ait protesté avant ou immédiatement après l’empiètement. »

Un empiétement non autorisé est donc excusé, lorsque le constructeur n’a agi ni avec préméditation ni de manière négligente et lorsque le voisin n’a pas contesté dans les temps définis par la loi (Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage, CH. Beck München, 2009).

La négligence du constructeur doit néanmoins être vérifiée : ainsi, lorsqu’il ne s’est pas assuré de la délimitation du terrain avant l’exécution des travaux, ou plutôt s’il n’a pas fait attention pendant l’exécution des travaux à ne pas dépasser la délimitation. Si les conditions de l’article 912 du BGB sont remplies, il y a une obligation de tolérance, impliquant alors que le propriétaire du terrain voisin, subissant l’empiétement, ne pourra demander ni la destruction ni des dommages et intérêts (articles 1004 et 985 du BGB) (Bundesgerichtshof, 27.01.2012 - V ZR 224/10).

Cependant, dans le cas d’un empiètement non autorisé et excusé, l’article 912 BGB prévoit que le propriétaire du terrain voisin peut se détourner de son obligation de tolérance, s’il fait opposition soit avant le début de l’empiétement soit tout de suite après. L’opposition doit se faire lorsqu’une destruction est encore possible sans qu’il y ait destruction considérable du bâtiment. C’est donc lui qui a une marge de manœuvre concernant cette obligation de tolérance (Weber, Sachenrecht I – Bewegliche Sachen, 2. Auflage, Nomoslehrbuch, 2010).

Si au contraire le constructeur agit de manière préméditée ou de manière négligente, les demandes de destructions et de dommages et intérêts perdurent. C’est l’empiétement non excusé, qui conduit à l’inapplication du régime d’exception de l’article 912 du BGB. Le propriétaire subissant l’empiètement peut alors exiger la destruction de l’empiètement, que prévoit l’article 1004 paragraphe1 du BGB (Wolf/Wellenhofer, Grundrisse des Rechts, Sachenrecht, 27. Auflage, Verlag CH. Beck, 2012).

Ce dernier cas se rapproche du régime de l’empiétement du droit français, auquel la jurisprudence applique, par analogie, l’article 545 du Code civil. Le régime français, très strict sur la notion de propriété, ne connaît pas de régime d’exception concernant l’empiétement sur le terrain d’autrui et ordonne toujours la démolition et la destruction des empiétements, comme s’il y avait eu expropriation d’utilité privée. Si le droit allemand connaît donc trois cas de figure, le droit français ne fait aucune distinction.

 

B)    Dans quelle mesure y’a-t-il empiétement sur le terrain d’autrui et transfert de propriété ?

Selon l’article 912 paragraphe 1 du BGB, il faut tout d’abord que le propriétaire du terrain édifie un bâtiment d’une seule unité ; puis qu’il y ait un dépassement de terrain ; et, enfin, que le constructeur n’ait pas prémédité ce dépassement ni que cela soit dû à une négligence grossière de sa part. Le propriétaire du terrain voisin ne doit, de son côté, pas avoir consenti à ce dépassement ni avoir fait opposition immédiatement (Vieweg.Werner, Lehrbücher der Rechtswissenschaft, Sachenrecht, 5. Auflage, Academia Iuris, Vahlen, 2011).

Un bâtiment « d’une seule unité » signifie qu’il s’agit d’un bâtiment dont les différentes parties ne peuvent pas être séparées les unes des autres sans qu’il soit touché à son intégralité.

Par édification, on entend non seulement la première édification, mais aussi la modification, l’agrandissement, l’élargissement, lorsqu’il s’agit d’une partie principale du bâtiment.

En droit allemand tout comme en droit français, l’étendue ou l’importance du dépassement sur le terrain d’autrui est insignifiante. La taille et la valeur économique du dépassement importent peu. De la même manière, le dépassement peut être au-dessus du sol comme sous la terre.

En droit allemand, pour savoir qui est propriétaire de l’empiétement, il faut alors déterminer s’il s’agit d’un empiétement excusé ou non. Dans le cas de l’article 912 du BGB, l’empiétement excusé est une partie intégrante du bâtiment et le constructeur en reste donc le propriétaire, le voisin subissant l’empiètement étant contraint de le tolérer. Au contraire, dans le cas d’un empiétement non excusé, la partie qui empiète devient partie constituante du terrain voisin, si bien que le propriétaire du terrain voisin en devient le propriétaire. Il y a donc accession pour la seule partie qui empiète. Les dispositions de l’article 912 ne s’appliquant pas, le voisin peut en exiger la destruction aux frais du constructeur et demander la restitution de la surface empiétée.

 

II – La démolition systématique du droit français face à la tolérance du droit allemand

A)    Peut-on parler de « souplesse » dans les deux régimes ?

En droit français, la démolition ne pourra pas être refusée au motif que l’empiétement ne semble pas causer de gêne au propriétaire et que le préjudice pourrait être compensé par des dommages et intérêts. Contrairement à ce cas de figure, le droit allemand essaye d’éviter la démolition lorsque le constructeur est de « bonne foi ».

En 1959, un tribunal, approuvé par la Cour de cassation, avait refusé la démolition au motif que le constructeur était de bonne foi et avait accordé une indemnité compensatoire. La jurisprudence était alors plus compréhensive et distinguait les cas suivant la bonne foi du constructeur, ce qui n’est plus le cas. En 2001, la Cour de cassation a sanctionné une cour d’appel qui s’est fondé sur l’article 555 du Code civil pour rejeter une demande de démolition, alors que cet article ne concerne pas l’empiètement (Cass. civ. 3^e, 5 décembre 2001) (P. Malinvaud, Droit de la construction, Editions Dalloz, 2010).

Selon une jurisprudence de droit français (Cass. civ 3^e, 11 juillet 1969), l’accession prévue par l’article 555 du Code civil ne vaut que dans le cas où une construction a été complètement édifiée sur le terrain du voisin. On rappellera que l’article 555 du Code civil distingue les cas selon lesquels le constructeur est de bonne foi ou non et n’autorise la destruction que s’il est de mauvaise foi. L’article 545, aujourd’hui utilisé, est beaucoup plus strict, puisqu’il ne distingue pas si le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi sauf s’il justifie d’un titre ou accord amiable (Civ. 1^ère, 8 mars 1988, Pourvoi n° 86-16589) ; cet article protège le droit de propriété et surtout les intérêts du propriétaire du fonds (Voirin, Goubeaux, Droit civil Tome I, 31ème édition, LGDJ, 2007), contre une expropriation d’utilité privée, acte auquel se retrouve donc assimilé l’empiètement d’un voisin.

L’empiètement d’une construction sur le terrain voisin est donc soumis aux dispositions de l’article 545 du Code civil et la jurisprudence est très rigoureuse puisqu’elle ordonne toujours la démolition des empiètements, même dans les cas où le constructeur est de bonne foi, même si l’empiètement est minime, même s’il ne crée aucun préjudice à la victime (Bergel, Traité de droit civil, 2^ème édition, LGDJ, 2010).

On peut donc difficilement parler de « souplesse » pour le régime de droit français, puisque le constructeur empiétant sur le terrain de son voisin, n’a aucune marge de manœuvre possible comme en droit allemand, à moins qu’il ne rachète la partie du terrain empiété. De plus, l’action est imprescriptible, ce qui signifie que l’action en démolition d’un empiétement peut donc être recevable plus de trente ans après la construction.

Pour expliquer cette solution radicale, certains auteurs expliquent que lorsqu’une personne de bonne foi construit sur le terrain d’autrui – donc selon l’article 555 du Code civil – alors le propriétaire du fonds devient propriétaire des constructions faites sur son terrain. Si ce modèle s’appliquait à l’empiétement, cela signifierait que le propriétaire du fonds deviendrait propriétaire d’une partie de la construction (celle se trouvant sur son terrain), car il ne peut devenir propriétaire du reste de la construction qui ne se trouve pas sur son fonds. La démolition de la partie empiétant serait donc une solution radicale mais plus simple (Christian Larroumet, Droit civil, Tome II, Les biens, Droits réels principaux, 5^ème édition, Economica, 2006).

Au final, on peut se demander si la destruction d’un empiétement de quelques centimètres ne va pas à l’encontre d’intérêts économiques et si certaines solutions ne sont pas abusives.

Par exemple en droit allemand, si le constructeur est de bonne foi et que le propriétaire du terrain a attendu que la construction soit achevée, alors il doit tolérer cet empiétement. Cette solution est de toute évidence bien plus souple que celle de l’article 545 du Code civil et on peut penser qu’elle amène des solutions moins abusives que celles de la jurisprudence française. De plus, que penser du cas dans lequel est ordonné la destruction d’un immeuble entier parce qu’il y a un empiètement de quelques millimètres sur le terrain d’à côté ? Dans un cas comme celui-ci, la solution allemande est plus que préférable.

 

B)    La démolition est-elle une solution inadéquate ?

Dans un arrêt du 20 mars 2002 de la troisième chambre civile, la Cour de cassation a rappelé l’importance du respect du droit de la propriété, énoncé à l’article 545 du Code civil (Civ. 3^e, 20 mars 2002). Elle a cassé la décision de la Cour d’appel de Paris (arrêt du 16 mars 2000) qui avait rejeté la demande du propriétaire victime en estimant que l’empiétement était « négligeable ». En effet, l’empiétement était de 0,5 centimètres. La Cour de cassation se fondant sur l’article 545 du Code civil, a estimé que « peu importe la mesure de l’empiétement ». Cette jurisprudence très stricte, très critiquée par la doctrine, a pourtant été reprise dans un arrêt de 2009 concernant un empiétement de 4 centimètres (Cour de cassation, Civ. 3^ème, 10 novembre 2009, Pourvoi n° 08-17526).

Le droit français, dans un cas où le propriétaire victime fait valoir ses droits, ne tolère donc aucun empiétement, même infime, ce qui permet à ce dernier d’exiger dans tous les cas la démolition de la partie débordant sur son terrain. Les tribunaux ne recherchent pas s’il y a eu un préjudice subi ou même un avantage pour le propriétaire victime.

L’empiétement est parfois minime et donc la démolition sera partielle, mais si l’on démolit de quelques mètres un immeuble, cette destruction peut condamner un immeuble entier, qui ne sera alors plus habitable. C’est entre autre ce qu’a voulu éviter le législateur allemand avec l’article 1004 du BGB. Les coûts engendrés par la démolition ne sont pas non plus pris en compte.

Lorsque cela est encore possible, une solution alternative peut être de supprimer seulement l’empiétement, et donc le rétablissement de la construction telle qu’elle aurait dû être faite, sans la démolir en entier (Civ. 3^e, 26 novembre 1975). C’est ce qui se passe fréquemment en droit allemand lorsque le propriétaire victime fait opposition « à temps ». On évite alors une obligation de tolérance, mais aussi une grosse destruction qui n’aurait plus de sens.

La solution du droit français peut donc être qualifiée de sévère et discutable sur un plan économique en comparaison avec la solution allemande. Le constructeur n’a aucun moyen de justifier même un très petit empiétement. Malgré les critiques de la doctrine, les atteintes au droit de propriété sont très lourdement sanctionnées. En France, l’association Henri Capitant a rédigé une proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens : dans un cas d’empiètement minime (inférieur à 0,30 mètres) et involontaire, il s’agirait de conférer le droit au propriétaire subissant l’empiètement d’en demander la démolition dans un délai de deux ans à partir du moment où il en a pris connaissance et au plus tard dix ans après la fin des travaux. Une fois ce délai écoulé, un transfert de propriété serait possible en échange d’une indemnité. Une solution qui semble plus souple et plus adaptée que la jurisprudence actuelle.

Il serait plus juste de faire une distinction entre une réelle expropriation, ce qui peut être le cas avec un empiétement disproportionné et un constructeur de mauvaise foi, et un empiétement qui ne change « rien » pour le propriétaire du terrain voisin. On pourrait alors appliquer la solution allemande à ce dernier cas de figure, et la solution stricte française au premier cas. De la même manière, faire une distinction entre un constructeur de mauvaise foi et de bonne foi serait opportun en droit français. S’il s’agit d’un empiétement même minime mais fait par un constructeur de mauvaise foi, il semble logique de le sanctionner. Dans le cas d’une personne de bonne foi, un certain degré de tolérance pourrait être imposé, en partie à l’image du modèle allemand, au moins pour une affaire de quelques centimètres.

La solution allemande peut aussi conduire à des interrogations. Dans le cas par exemple, d’un voisin qui doit tolérer l’empiètement d’un garage à moitié sur son terrain, cette tolérance d’empiétement ne donnera pas pour autant le droit au propriétaire du garage d’y accéder, puisqu’il devra rouler sur une partie de la propriété de son voisin pour pouvoir se garer. Une démolition comme le suggère la solution française, aurait été dans ce cas plus appropriée (OLG Hamm, 22.11.2012 - I-5 U 98/12).

 

Bibliographie

 

Textes de lois

- Code civil, Dalloz, 111^ème édition, 2012

- Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, Article 17

- Bürgerliches Gesetzbuch, Beck-Texte, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage, 2010

 

Ouvrages

- Philippe Malaurie et Laurent Aynès, Les biens, 4^ème édition, Defrénois lextenso éditions, 2010

- J-L. Bergel, M. Brushi, S. Cimamonti, J. Ghestin, Traité de droit civil, 2^ème édition, LGDJ, 2010

- Christian Larroumet, Droit civil, Tome II, Les biens, Droits réels principaux, 5^ème édition, Economica, 2006

- P. Voirin, G. Goubeaux, Droit civil Tome I, 31ème édition, LGDJ, 2007

- Philippe Malinvaud, Droit de la construction, Editions Dalloz, 2010

-S. Gunia, Grenzüberbau und Akzessionsprinzip, Der juristische Verlag lexxion, 2009

- Rössler und Langner, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Auflage, Luchterhand, 2005

- Vieweg.Werner, Lehrbücher der Rechtswissenschaft, Sachenrecht, 5. Auflage, Academia Iuris, Vahlen, 2011

- Weber, Ralph, Sachenrecht II – Grundstücksrecht, 3. Auflage, Nomoslehrbuch, 2012

- Weber, Ralph, Sachenrecht I – Bewegliche Sachen, 2. Auflage, Nomoslehrbuch, 2010

- Wolf/Wellenhofer, Grundrisse des Rechts, Sachenrecht, 27. Auflage, Verlag CH. Beck, 2012

- Wolfgang Brehm, Christian Berger, Sachenrecht, 2. Auflage, Mohr Siebeck, 2006

-Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage, CH. Beck München, 2009

 

Jurisprudence

- Cour de cassation, Civ. 3^e, 11 juillet 1969

- Cour de cassation, Civ. 3^e, 26 novembre 1975

- Cour de cassation, Civ. 1^ère, 8 mars 1988, Pourvoi n° 86-16589

- Cour de cassation, Civ. 3^e, 5 décembre 2001

- Cour d’appel de Paris, 16 mars 2000

- Cour de cassation, Civ. 3^e, 20 mars 2002

- Cour de cassation, Civ. 3^ème, 10 novembre 2009, Pourvoi n° 08-17526

- BGH, 27.01.2012 - V ZR 224/10

- OLG Hamm, 22.11.2012 - I-5 U 98/12